中國(guó)正經(jīng)歷史上規(guī)模最大、速度最快的老齡化進(jìn)程；至2050年，我國(guó)老年人口數(shù)量將占全國(guó)總?cè)丝诘?/3。目前，老年人可用于購(gòu)買(mǎi)老年用品的支出已達(dá)4000億元，中國(guó)的老年群體已經(jīng)成為一支重要的消費(fèi)大軍。人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長(zhǎng)，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)前所未有的歷史機(jī)遇期。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)具備哪幾個(gè)特點(diǎn)？

1、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房產(chǎn)以租售為主

養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以建筑物為基礎(chǔ)，不論是社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式，還是養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，基于其建筑物的經(jīng)營(yíng)管理不外乎是兩種形式，或者出租或者出售，開(kāi)發(fā)模式不同，租售的比例不同，投資主體不同，經(jīng)營(yíng)模式不同。 我國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋等涉足的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，仍然是以銷售房產(chǎn)為企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)方式和盈利重心。經(jīng)過(guò)保監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)如中國(guó)人壽、泰康人壽、中國(guó)平安等，雖然其養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是以保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)這種形式推出，全部盈利不靠房產(chǎn)租售二是靠后期運(yùn)營(yíng)，但目前還沒(méi)有形成發(fā)展規(guī)模，尚未進(jìn)入真正的良性運(yùn)營(yíng)階段。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高端化

縱觀我國(guó)當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，多為盈利性，基本屬于商業(yè)范圍，提供的養(yǎng)老服務(wù)也是走的高端化路線，更多的是為具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性養(yǎng)老服務(wù)。

不同的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可能收費(fèi)方式不同、運(yùn)營(yíng)模式不同，但所針對(duì)的消費(fèi)群體基本上是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的高知老人，比如國(guó)企退休干部、大學(xué)教授、老師、高層管理人員。提供高端化的養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)中的亮點(diǎn)，但由于前期的投入大，運(yùn)營(yíng)中的收益不確定性大，不少項(xiàng)目成本回收的壓力大。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體多樣化
　　
我國(guó)老齡化的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的潛力毋庸置疑，政府和民間對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道都做了很多嘗試，逐步呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代逐漸過(guò)去，隨著“銀發(fā)潮”的到來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)已成為最誘人的一塊蛋糕，房地產(chǎn)行業(yè)中的萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋相繼進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。

2013年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》指出，要放寬養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，這為保險(xiǎn)資金大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)鋪平道路，保險(xiǎn)行業(yè)中的泰康、中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)也紛紛醞釀著養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?！兑庖?jiàn)》中還明確提到，鼓勵(lì)社會(huì)力量舉辦規(guī)模化、連鎖化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)民間資本和社會(huì)其他資源用于養(yǎng)老服務(wù)，越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)里來(lái)。

另外，境外資本也在尋求進(jìn)入國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的途徑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有10余家保險(xiǎn)公司、80多家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，投資總額超過(guò)3000億元。 4、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集約化

集約化講究生產(chǎn)要素相對(duì)集中的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，以提高效益為最終目標(biāo)。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集約化體現(xiàn)在幾個(gè)方面。

第一，我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老主要以居家養(yǎng)老模式為主，但隨著老齡化步伐的加快，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將會(huì)增加，一旦養(yǎng)老需求得到釋放，市場(chǎng)必然出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，需要大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，傳統(tǒng)的分散式的居家養(yǎng)老必然導(dǎo)致較高的社會(huì)成本，高水準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)將受到追捧，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)必然走降低社會(huì)成本、減少資源浪費(fèi)的集約化道路。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走復(fù)合地產(chǎn)的形式，將養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合。比如“地產(chǎn)+養(yǎng)老”的社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式，以北京太陽(yáng)城為代表；“養(yǎng)老地產(chǎn)+醫(yī)療”的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合開(kāi)發(fā)模式，以恭和苑健康親情社區(qū)為代表；“養(yǎng)老地產(chǎn)+旅游”的養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，復(fù)合地產(chǎn)形式將養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與老人的生活需求緊密結(jié)合起來(lái)，貼近消費(fèi)者的生活方式融入到養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)中。

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