旅游綜合體，對(duì)于多數(shù)投資商來說，其實(shí)本身就是個(gè)有巨大價(jià)值陷阱的詞匯。顧名思義，旅游綜合體是以旅游環(huán)境塑造來銷售房地產(chǎn)，旅游資源成為了房地產(chǎn)的附屬品。然而對(duì)于真正扎根旅游地產(chǎn)的開發(fā)者來說，旅游綜合體的開發(fā)難度極大，風(fēng)險(xiǎn)超高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士不完全估計(jì)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)旅游綜合項(xiàng)目開發(fā)，打造高吸引力旅游綜合項(xiàng)目的商業(yè)成功率都不到5%。

一、什么是旅游綜合體？ 旅游綜合體是指以旅游休閑為導(dǎo)向，對(duì)某個(gè)區(qū)域進(jìn)行綜合開發(fā)而形成的旅游經(jīng)濟(jì)綜合體，主要包括文化旅游綜合體、休閑農(nóng)業(yè)綜合體、鄉(xiāng)村旅游綜合體、旅游城鎮(zhèn)綜合體、養(yǎng)身養(yǎng)老綜合體、溫泉旅游綜合體、宗教旅游綜合體……等類型，它既是一個(gè)“旅游綜合消費(fèi)區(qū)”，又是一個(gè)“泛旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，還是一個(gè)“新型旅居城鎮(zhèn)區(qū)”。

二、旅游綜合體都有哪些功能結(jié)構(gòu)呢？

1、是旅游景區(qū)——它是觀光吸引的載體，主要包括自然景區(qū)、文化景區(qū)、人工景區(qū)和特色景區(qū)等。

2、是休閑街區(qū)或休閑小鎮(zhèn)——它是休閑消費(fèi)的載體，主要包括改造類和新建類兩種，融合了餐飲、購(gòu)物、文化、休閑、娛樂、養(yǎng)生、住宿、演藝等各種休閑業(yè)態(tài)。

3、是酒店與度假村及度假社區(qū)——它是旅居度假的載體，以郊野性、養(yǎng)生性、養(yǎng)老性、時(shí)尚性、度假性為核心特色。

4、是特色產(chǎn)業(yè)基地或產(chǎn)業(yè)園區(qū)——它是產(chǎn)業(yè)支撐的載體，主要包括文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)、婚慶產(chǎn)業(yè)基地等。

5、是綜合配套系統(tǒng)——它是綜合運(yùn)營(yíng)的載體，主要包括“基本生活配套、管理運(yùn)營(yíng)配套、旅游服務(wù)配套、城鎮(zhèn)公共配套”，這些配套指的就是我們園區(qū)的水、電、網(wǎng)絡(luò)通訊等。

三、旅游綜合體開發(fā)的三個(gè)基礎(chǔ)條件

其本質(zhì)是在城市郊區(qū)打造一個(gè)旅游目的地綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。如果一個(gè)投資商，對(duì)旅游綜合體的概念只簡(jiǎn)單看成是環(huán)境營(yíng)造和房地產(chǎn)開發(fā)，那么對(duì)產(chǎn)品理解的淺薄、投資的草率和對(duì)未來發(fā)展可能遇到問題的短視將決定未來開發(fā)之路必然坎坷。

1、旅游吸引物的打造。所要說明的是，我們需要顛覆對(duì)旅游綜合體的表面意義的認(rèn)知，旅游吸引物才是旅游綜合體開發(fā)真正的核心難點(diǎn)和重中之重。 2、環(huán)境營(yíng)造。旅游的本質(zhì)是讓游客換個(gè)環(huán)境看世界。在市場(chǎng)向休閑度假旅游升級(jí)的背景下，環(huán)境營(yíng)造成為旅游綜合體開發(fā)的重要條件，高水平環(huán)境營(yíng)造必不可缺。

3、房地產(chǎn)開發(fā)。因?yàn)楫?dāng)前中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)剛起步，在商業(yè)模式上無法模仿美國(guó)迪斯尼這類行業(yè)巨子，通過強(qiáng)大虛擬文化產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)支撐實(shí)體主題公園的前期巨額投資，因此，當(dāng)前市場(chǎng)絕少有獨(dú)立的旅游項(xiàng)目可以盈利，絕大多數(shù)旅游項(xiàng)目盈利高度依賴地產(chǎn)開發(fā)。

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