當前，由地產商開發(fā)的康養(yǎng)地產，在運營階段醫(yī)療機構開業(yè)以后，能夠產生持續(xù)盈利的項目并不多。康養(yǎng)地產商開發(fā)的康養(yǎng)社區(qū)大都運營困難，在運營階段并沒有產生持續(xù)的高效益！就康養(yǎng)社區(qū)而言，康養(yǎng)護理服務的要求并不高，市面上也有相較成功的案例，比如萬科隨園、保利和熹會等。

這些成功的項目向我們闡明同一個道理：如果康養(yǎng)地產在各方面尺度拿捏得當，康養(yǎng)社區(qū)運營的投資回報率達到6%不是難題。

康養(yǎng)社區(qū)呈現(xiàn)出的特點是：入住率攀升并不快，但入住率一旦升上去也很難再掉下來，要取得社會平均利潤率并不是一件很難的事情。

只可惜我們看到的大多數(shù)康養(yǎng)地產，開發(fā)和運營尺度掌握的并不好，造成了后續(xù)經營情況并不理想。這既有地產商自身的因素，也有來自社會整體外部環(huán)境原因。

醫(yī)療服務標準拿捏不準

由地產商開發(fā)的康養(yǎng)社區(qū)的最大特色，就是具有雄厚的醫(yī)療服務能力，這一特點也是吸引老年客戶人群拓展市場的關鍵。因為康養(yǎng)地產的醫(yī)療服務層次越接近專業(yè)醫(yī)療機構，就越能滿足目標客群的需求，發(fā)展動能越強。

醫(yī)療服務水平更高的機構能夠吸引到更多的高層次、且患慢性病老人入住，并且通過醫(yī)療與養(yǎng)老結合實現(xiàn)快速周轉，從而為自身發(fā)展存蓄巨大動力。但是正如我們在大多數(shù)康養(yǎng)社區(qū)看到的那樣，康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套存在極大的問題，變相的拉低了整個康養(yǎng)社區(qū)的盈利能力。

康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套，目前存在的主要問題有兩個。

地產商出于銷售目的，往往把康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套做的過于大而無當，遠遠超過了服務康養(yǎng)社區(qū)老人所需要的服務能力，造成了醫(yī)療資源和設備的極大浪費。盡管在床位銷售的過程中起到了一定的促進作用，但也對于后期的社區(qū)運營造成了沉重的負擔。（大部分康養(yǎng)社區(qū)的運營，在養(yǎng)老護理部分差距不大，醫(yī)療部分配套是康養(yǎng)社區(qū)差異的關鍵。）

大部分康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套對老人需求的把握不準。很多康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套科室設置如同公立三甲，這些不必要的配置也是康養(yǎng)地產醫(yī)療部分虧損的關鍵。其實康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療配套應該著力在慢病管理、健康管理、康復復健等方面。應該充分了解康養(yǎng)社區(qū)的老人需求，并根據(jù)需求做出調整，不要過分的追求高大上和大而全的醫(yī)療配套。

養(yǎng)老服務人員嚴重不足

養(yǎng)老服務人員短缺是當下康養(yǎng)社區(qū)普遍面臨的難題，不僅關系到服務質量，還影響著未來的生存和發(fā)展。

在現(xiàn)實中大多數(shù)康養(yǎng)社區(qū)都存在著較大的養(yǎng)老服務人力缺口，同時養(yǎng)老服務人員大多是沒有固定職業(yè)的家政人員，即便是接受過專業(yè)培訓取得資格證的人員，也缺乏在康養(yǎng)第一線的實戰(zhàn)經驗。

而由于康養(yǎng)社區(qū)的養(yǎng)老服務人員工資不高，工作量大（大多數(shù)康養(yǎng)社區(qū)養(yǎng)老服務人員的工資介于每月4000元至5000元之間，且需要同時照顧好多老人），養(yǎng)老服務人員流動率很高，康養(yǎng)社區(qū)經常出現(xiàn)人員短缺的情況。

收費普遍偏低，運營服務風險較大

在當下，國內普遍的狀況是老人的養(yǎng)老費用主要依靠自身的退休工資和儲蓄，能夠得到子女資助的并不多。雖說地產商開發(fā)的康養(yǎng)社區(qū)大多面向三高人群（高管、高知、高干），但即便是這部分人群在高昂的入住及護理費用前，依然存在著價格天花板。因而康養(yǎng)社區(qū)在進行服務定價時往往受到很大掣肘，利潤只能保持在微利水平。同時由于康養(yǎng)社區(qū)在精神慰藉和醫(yī)療服務方面的訴求要求較高，也造成了康養(yǎng)社區(qū)的服務成本相對較高。

康養(yǎng)社區(qū)經營風險也很大，地產商開發(fā)的康養(yǎng)社區(qū)被很多人視為土豪般的社會存在。而老人由于自己身體機能的持續(xù)下降，在服務的過程中間不可能不發(fā)生一點點意外。這種意外引發(fā)的經濟糾紛，比一般的康養(yǎng)機構要大得多，這也加大了康養(yǎng)社區(qū)經營風險。

而且現(xiàn)實中，即便是高端的康養(yǎng)社區(qū)里，依然有很多老人得不到足夠的醫(yī)療和照顧服務，這也導致對康養(yǎng)社區(qū)醫(yī)療機構的有效需求減少。

有效需求減少的負面影響主要體現(xiàn)為兩種結果：一是入住老人減少易造成床位閑置，降低資源配置效率；二是康養(yǎng)社區(qū)發(fā)展方向容易混亂，脫離理想化的發(fā)展方向，在轉變成自立、半自理、介護型的混合型養(yǎng)老機構過程中節(jié)奏紊亂，造成了運營偏差出設計者的規(guī)劃方向。
而在康養(yǎng)社區(qū)中，由于入住老人所需醫(yī)療護理水平較高，費用也相應提高。出于獲客的考慮，許多康養(yǎng)社區(qū)為了擺脫經營困境會改變護理標準，但長此以往容易造成康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療功能發(fā)展偏離正確方向。

社區(qū)經營缺乏特色

在中國，即便是屬于“三高”人群的老人，也大多患有慢性病。慢性病的總開支已占到中國整個醫(yī)療支出的80%左右。由于慢性病及其所帶來的并發(fā)癥對老人的身體機能造成了較大影響，而且這種影響是千差萬別的。

但我們看到的大部分康養(yǎng)社區(qū)自身未能明確自己的服務定位，所能提供給老年人的服務較為單一，都是基礎性的，千篇一律，缺乏特色。對一些行動障礙、視障、聽覺障礙等老人，并沒有做出有針對性的特色養(yǎng)老服務。

在這方面全球已經有了很多養(yǎng)老機構可以給我們經驗借鑒，比如法國歐葆庭的特色認知癥養(yǎng)老服務，臺灣大龍養(yǎng)老院的針對視障老人的特色服務等等。

而這部分有特殊需求的老人也是康養(yǎng)社區(qū)利潤最為豐厚的一部分。大多數(shù)的康養(yǎng)社區(qū)所提供給老年人的都是常規(guī)的醫(yī)療養(yǎng)老服務，并沒有明確的功能區(qū)分。

康養(yǎng)社區(qū)在運營管理的過程中沒有獨特性和個性化服務，也就無法吸引有需求的老年人來選擇康養(yǎng)社區(qū)。
雖然康養(yǎng)社區(qū)在收取費用方面區(qū)分不同的等級，但并沒有突顯出各等級的特色服務在哪些方面。這也影響康養(yǎng)社區(qū)長遠發(fā)展，在現(xiàn)如今市場激烈競爭的大背景下，更新?lián)Q代的速度在不斷加快，沒有創(chuàng)新和沒有特色的服務，將難以立足于服務行業(yè)。

制約與限制

雖然國家近年來在康養(yǎng)行業(yè)出臺了很多新政策，降低了康養(yǎng)行業(yè)的管理門檻。但康養(yǎng)社區(qū)在日常運營中仍然接受衛(wèi)健、民政等多個部門管理，對于康養(yǎng)社區(qū)而言，民政部門是主要的管理單位，但在日常的康養(yǎng)社區(qū)運營管理中，衛(wèi)健系統(tǒng)設置的“彈簧門”“潛規(guī)則”無處不在。
日常運行中衛(wèi)健部門以餐飲業(yè)和旅店業(yè)的標準來要求養(yǎng)老機構，建設部門則用人員密集場所來認定康養(yǎng)社區(qū)的消防。而具體到康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療機構，衛(wèi)健系統(tǒng)對在設備采購和科室配置方面仍有諸多限制。

同時對于康養(yǎng)社區(qū)的醫(yī)療機構來說，醫(yī)保報銷問題始終是其最頭疼的難題之一。在醫(yī)保收緊的大背景下，此類難題就顯得更加突出。

康養(yǎng)地產從2013年以來，經過了8年的大發(fā)展，雖然從全行業(yè)來看大部分康養(yǎng)社區(qū)運營依然困難，但畢竟已經有小部分公司摸到了盈利的門檻。

同時由于康養(yǎng)地產特有的“雖然效益增長緩慢，但是利潤穩(wěn)定”的特點。使得許許多多的地產商依然前仆后繼，地產系、保險系、國有資本現(xiàn)在是投資康養(yǎng)社區(qū)的三大主力。

但實事求是的說，大多數(shù)康養(yǎng)社區(qū)在康養(yǎng)地產運營中的一些至關重要問題的尺度拿捏還是欠火候，這也造成了大多數(shù)康養(yǎng)社區(qū)處于虧損狀態(tài)。

把康養(yǎng)社區(qū)虧損的原因羅列出來，有助于康養(yǎng)社區(qū)的運營決策人員有的放矢，在進行此類決策時更加謹慎小心，兼顧銷售和運營。準確把握康養(yǎng)社區(qū)開發(fā)中的尺度拿捏，增加康養(yǎng)社區(qū)的運營收入來源，減少康養(yǎng)社區(qū)運營中的無謂支出。使得康養(yǎng)社區(qū)運營早日步入盈利的正循環(huán)軌道。

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