近年來，文化旅游產(chǎn)業(yè)風(fēng)頭正勁，從市場增長到國家政策再到產(chǎn)業(yè)投資，已成為引領(lǐng)我國消費升級的主要引擎。在新時代全球化和城鎮(zhèn)化背景下，文化旅游產(chǎn)業(yè)正呈現(xiàn)全球化、區(qū)域化和產(chǎn)業(yè)化的新趨勢，新場景、新技術(shù)、新產(chǎn)品、新模式帶來“文旅＋產(chǎn)業(yè)”的異彩紛呈。這些，也為文旅產(chǎn)業(yè)策劃、文旅地產(chǎn)開發(fā)提供了豐富的創(chuàng)新素材和資源。文旅地產(chǎn)規(guī)劃和運營應(yīng)該怎么做？

一、尋找差異化：注入特色文化內(nèi)涵

“注入特色文化內(nèi)涵”就是尋找項目的核心競爭力和策略方向，這個是基于項目所在周邊或者城市的的高度、文化、生態(tài)的結(jié)合，形成項目最大的優(yōu)勢。“注入”的關(guān)鍵就是整合資源，就是將文化資源、功能、產(chǎn)品創(chuàng)新等關(guān)聯(lián)起來。 從策略上將，特色文化是一個項目的長板理論。項目都要能夠找到自己的核心價值，充分宣傳。而特色文化也就是一個項目“混”，只有清楚了“魂”在哪里？個性在哪里？核心競爭力在哪里？可持續(xù)發(fā)展依憑的東西在哪里？項目才有了唯一性、排他性、權(quán)威性的東西，就是必須要找到項目一個的“魂”。這種找魂的能力正是我們飆馬商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)的核心能力之一。

二、政市融合：政策+市場

所有的房企開發(fā)商首先就是要了解市場的變化，結(jié)合自身的優(yōu)勢和基礎(chǔ)條件，然后在開發(fā)相同產(chǎn)品的同時去整合經(jīng)驗，探索探索創(chuàng)新，尋找自己合適的產(chǎn)品研發(fā)模式，開創(chuàng)自身的文旅開發(fā)運營品牌。然后就是緊跟政策，開發(fā)項目也不是一頭盲目自顧不暇的做產(chǎn)品搞創(chuàng)新，也要時刻關(guān)注政治，以及政府發(fā)布的相關(guān)文件，迎合政府全局把控和宏觀調(diào)控，從而內(nèi)外一起發(fā)力內(nèi)外一起發(fā)力，為文旅項目的發(fā)展保駕護航并提供相應(yīng)支持，包括規(guī)劃、土地、交通、市政、稅收、專項資金、旅游營銷等支持。那樣項目開發(fā)商與政府能夠搭建一座共贏的橋梁。

三、三思而后行：思長遠+思品牌+思實力

任何一個文旅地產(chǎn)項目的開發(fā)都是一個非常大的工程，不管是哪個企業(yè)或者政府作為開發(fā)商去招商和尋找合作伙伴，還是轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型進入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，都必須要三思而后行，要做到思長遠、思品牌、思實力。

思長遠方面，首先先你要區(qū)別是作為企業(yè)未來長期持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略型項目還是嘗試探索做文旅地產(chǎn)的短暫策略型，還是以房地產(chǎn)的概念只是單純尋求拿地、建房然后銷售快速獲得利益。然后就是思品牌，隨著社會消費水平的增長，打造一個品牌光有靠錢砸可沒用，必須要學(xué)會打造精品品牌，有自己的特色優(yōu)勢，而且還要有座精細(xì)特色產(chǎn)品的能力，同時在有明確的戰(zhàn)略方向的同時，具備一流的操作能力，包括執(zhí)行力和整合全球資源的能力。最后就是開發(fā)一個文旅項目前期需要有巨大的投入，企業(yè)是否擁有前期投資，中前期有持續(xù)投資的能力是關(guān)鍵，所以企業(yè)必須要認(rèn)真思考自己是否有這樣相當(dāng)?shù)膶嵙Α?br />
四、開發(fā)三部曲：策劃、規(guī)劃、執(zhí)行

先策劃再建設(shè)已經(jīng)是所有地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)動作，很多文旅項目的失敗，就是因為缺少合理的策劃，政策來說一個項目的標(biāo)準(zhǔn)流程應(yīng)當(dāng)具備三個流程，即：策劃、規(guī)劃、執(zhí)行。

1、策劃
項目的開發(fā)，所有企業(yè)內(nèi)部從開始的想法到會議討論，最后與政府溝通進行前期謀劃拿地，通過對自身的了解特點形成項目開發(fā)必要的前期準(zhǔn)備。

2、規(guī)劃
一般的企業(yè)開發(fā)都會有自己的策劃團隊，當(dāng)然也有找國內(nèi)外知名的策劃咨詢機構(gòu)進行項目方案的規(guī)劃，專業(yè)的策劃機構(gòu)往往會拿出一個甚至幾個策劃方案，指導(dǎo)項目規(guī)劃設(shè)計運營；策劃主要解決項目的“特色、功能、價值、模式、文化”等文體，從而大幅度提升項目在政府、市場方面的關(guān)注和吸引，塑造企業(yè)良好口碑和品牌效應(yīng)。 3、執(zhí)行
最后就是選定專業(yè)策劃機構(gòu)給出的方案，根據(jù)方案策劃進行定量化，將項目按照方案進行精細(xì)化的技術(shù)規(guī)劃，落實圖紙，開始整合公司資源，擬定具體的工作計劃，把這個項目建設(shè)開始執(zhí)行開來，這樣可以最大化的規(guī)避無腦操作和尋找差異化的問題。

五、運營＞銷售

文旅地產(chǎn)的項目最主要看重的就是長期的運營，一個好的文旅項目，肯定離不開一個優(yōu)秀的運營團隊，雖然項目的前期，主要是運作項目內(nèi)部能夠銷售的產(chǎn)品，達到快速回籠資金的目的，但是對于文旅地產(chǎn)，銷售完部分產(chǎn)品僅僅是開始，對于文旅地產(chǎn)而言，缺少客戶是項目常態(tài)，因此要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。旅客來自五湖四海，這才是決定旅游地產(chǎn)項目去化速度的真正因素。

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